Zitting van 24 september 2026
Definitieve vaststelling: gedeeltelijke vrijgave woonreservegebied 'Molenstraat'
Feiten en context
● Zonnelied diende op 18/06/2025 een aanvraag in tot vrijgave van een deel van het woonuitbreidingsgebied Molenstraat overeenkomstig artikel 5.6.11 VCRO. Na een negatief advies van het Departement Omgeving werd de procedure, in overleg met de gemeente Roosdaal, tijdelijk stopgezet om het dossier in dialoog met alle betrokken instanties te verfijnen en opnieuw op te starten
● de gemeente Roosdaal ontving op 19/12/2025 een nieuwe aanvraag tot overleg ter gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied te Roosdaal
● het betreft de site: Molenstraat afd. 1, stie C, nr 104A.
● naar aanleiding van de aanvraag werd cf. de VCRO en het uitvoeringsbesluit inzake het decreet woonreservegebieden een overleg georganiseerd met de nodige adviesinstanties en aanvragers op het gemeentehuis op vrijdag 30/01/2026 om 10 uur (hybride overlegvorm)
● het college van burgemeester en schepenen heeft in de zitting van 9 februari 2026 beslist een voorwaardelijk gunstig standpunt uit te brengen inzake het al dan niet opstarten van een initiatief voor de gedeeltelijke vrijgave van het woonreservegebied ‘Molenstraat’ (afd. 1, stie C, nr 104A) op aanvraag van Zonnelied VZW, rekening houdende met de criteria en vereisten van artikel 5.6.11 uit het Decreet Woonreservegebieden
● het uittreksel uit het register van de beraadslagingen van het schepencollege (incl. verslag overleg) werd als bijlage toegevoegd aan deze beslissing
● de gemeenteraad besliste in zitting van 26/3/2026, rekening houdende met de plan-mer-screening en adviezen, dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. De voorgelegde plan-mer-screening wordt aanvaard. Er dient geen plan-mer opgemaakt te worden.
● de gemeenteraad besliste in zitting van 26/3/2026 de gedeeltelijke vrijgave van het woonreservegebied voor het perceel Molenstraat (afd. 1, stie C, nr 104A) voorlopig vast te stellen, geen bijkomende ruimtelijke voorwaarden op te leggen en volgende lasten op te leggen:
○ Site Kloosterstraat:
■ De bestaande campus op de site in de Kloosterstraat dient afgebroken te worden binnen de 3 jaar na ingebruikname van de site Molendries.
■ De bestaande verhardingen op de site in de Kloosterstraat dienen verwijderd te worden en, waar verhardingen noodzakelijk zijn, indien mogelijk vervangen te worden door doorlaatbare oppervlakken en groenzones.
■ De vrijgekomen zone dient ingericht te worden als publieke parkzone, met ruimte voor groen, infiltratie en recreatie.
■ De Voetbeek dient opengelegd te worden.
■ Er dient een bufferbekken i.f.v. overstroming Voetbeek voorzien te worden.
■ Te voorzien in een aanplant van min. 30 bijkomende bomen.
○ Site Molendries:
■ Realisatie van het project zoals weergegeven op de bijhorende plannen.
● de gemeenteraad besliste in zitting van 26/3/2026 tot goedkeuring van bestek, raming ten bedrage van 100.000,00 euro (inclusief BTW), wijze van gunnen voor de opmaak van een RUP Peerenbosch-Molendries
● het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 1/6/2026 tot het gunnen van de opdracht “Ontwikkelen van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voor het gebied "Peerenbosch - Molendries" aan de economisch meest voordelige bieder (op basis van de beste prijs-kwaliteitsverhouding), zijnde PLAN +, Mollestraat 4 te 1730 Asse tegen het nagerekende offertebedrag van 57.162,82 euro (inclusief 21% BTW)
● door het college werd een openbaar onderzoek over de vrijgave van het woonreservegebied en de milieueffectenrapportage gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13/05/2026 t.e.m. 13/07/2026.
○ Er werden geen mondeling noch schriftelijke of digitale bezwaren ontvangen.
● tijdens het openbaar onderzoek werden volgende adviezen uitgebracht (adviesperiode tot 11/7/2026):
○ De GECORO van Roosdaal heeft op 1/7/2026 een gunstig advies uitgebracht. Volgende voorwaarde werd opgenomen: De mobiliteit is een aandachtspunt en moet goed uitgewerkt worden. Dit mag niet ten koste gaan van de handelskern. Landbouwvoertuigen (en plaatselijk zwaar vervoer) moeten nog door de Molenstraat kunnen rijden. (integraal advies als bijlage bij het besluit)
○ Deze voorwaarde zal verder opgenomen worden bij de beoordeling van de omgevingsverguningsaanvraag.
○ De provincie Vlaams-Brabant besliste in zitting van 25/6/2026 In te stemmen met de gedeeltelijke vrijgave van het woonuitbreidingsgebied Molenstraat (perceel 1040/00A000, sectie C, Pamel), gelegen in Roosdaal, met het oog op de ontwikkeling ervan overeenkomstig artikelen 5.6.11 en 5.6.12 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (integraal advies als bijlage bij het besluit).
○ Het Departement Omgeving, afdeling Gebiedsontwikkeling en Vergunningen Limburg en Vlaams-Brabant liet bij bericht van 10/7/2026 op het DSI weten geen advies te zullen uitbrengen.
Juridische gronden
● de generieke screeningsprocedure zoals beschreven in artikel 4.3.5 van het DABM zoals het van toepassing is geworden op 1 december 2025 en in hoofdstuk 1 van titel 2 (i.e. artikelen 5, 6, 7 en 8) van het Besluit van de Vlaamse Regering van 24/10/2025 tot uitvoering van titel IV van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, wat betreft de milieueffectrapportage
● het decreet Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en latere wijzigingen, in het bijzonder de artikelen 5.6.10 tot en met 5.6.15 met betrekking tot de woonreservegebieden
● het decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 23 mei 2023 betreffende de woonreservegebieden (Decreet Woonreservegebieden DWRG).
● het besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels voor aanvragen, adviezen en beslissingen over de vrijgave van woonreservegebieden van 15 september 2023
Planningscontext
● het perceel situeert zich in de bestemming woonuitbreidingsgebied volgens het Origineel bij KB goedgekeurd gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse
○ de woonuitbreidingsgebieden (artikel 5) zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor
● het perceel is niet gelegen binnen de contouren van een definitief goedgekeurd bijzonder plan van aanleg (BPA)
● het perceel is niet gelegen binnen de contouren van een definitief goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)
● het perceel is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
● het rooilijnplan 575.601/03 (rooilijn op 5meter uit as van de weg) is van toepassing
Stedenbouwkundige vergunningen en omgevingsvergunningen
Er zijn geen vergunningen/weigeringen gekend op het perceel.
Beschrijving van de omgeving en de site
Het perceel is gelegen langs de Molenstraat, nabij het dorpscentrum van de deelgemeente Pamel.
De ontwikkeling wordt beoogd op het perceel gekend onder het kadaster gelegen in de gemeente Roosdaal, Afdeling Roosdaal 1AFD/PAMEL/, Sectie C, Perceel 1040/00A000 met een totale oppervlakte van 90 are 82 centiare. VZW Zonnelied is eigenaar van het betreffende perceel. VZW Zonnelied heeft een verkoopovereenkomst gesloten met de eigenaar van het aangrenzende perceel, gekend als “Pamelse Klei”, kadastraal geregistreerd onder sectie C, nummer 0108XP0000, met een oppervlakte van 22a 25ca. Dit perceel, dat eveneens binnen het woonuitbreidingsgebied ligt, zal niet worden bebouwd. In het ontwerp wordt het opgenomen als boomgaard en fungeert het als een groene buffer tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing.
De site in de Molenstraat bevindt zich op een kruispunt van waardevolle structuren: ze ligt op wandelafstand van het centrum van Roosdaal, grenst aan de Peerenbosch-site en sluit aan op de locatie waar het toekomstige Dorpsbos vorm zal krijgen. Deze ligging biedt volgens de aanvrager een uitzonderlijke kans om een zorgproject in te bedden in het bestaande weefsel en tegelijk een bredere ruimtelijke meerwaarde te creëren.
Het woonuitbreidingsgebied Molenstraat heeft in de loop der jaren reeds een gedeeltelijke invulling gekend. Aan de oostzijde van het gebied sluit de bebouwing van de Molenstraat naadloos aan op de projectzone Molendries, terwijl aan de westzijde nog slechts drie kavels onbebouwd blijven. De overige percelen zijn inmiddels ingevuld met woonhuizen en tuinen.
In september 2025 werd het voorstel van vzw Zonnelied aanvaard voor de erfpacht op het provinciaal domein “Peerenbosch”, gelegen tegenover de Molenstraat. Zonnelied wenst hier een Zorg- en Landbouwhub uit te bouwen. Hiervoor wordt een geïntegreerd masterplan opgemaakt waarin de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied Molenstraat mee wordt opgenomen. Samen vormen deze sites volgens de aanvrager een samenhangend zorglandschap waarin de principes van duurzaamheid, open ruimte, landbouw en inclusieve zorg op een geïntegreerde wijze met elkaar verbonden worden.
Beschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking, opgesplitst in drie typologieën:
● schuurvolume: langgerekt volume dat meerdere rijwoningen groepeert. Het omvat twee bouwlagen met eigen toegang en privétuin
● patiowoningen: gekoppelde woningen rond een centraal binnenhof, volledig gelijkvloers, met aandacht voor geborgenheid en horizontale circulatie. Dit bestaat eveneens uit 2 bouwlagen.
● paviljoen: een onthaal- en buurtgericht gebouw met dagbestedingsruimten, kantoren en ateliers van maximaal 2 bouwlagen
De volledige bovengrondse bruto vloeroppervlakte bedraagt maximaal 4.800 m², met een footprint van 2.400 m², wat neerkomt op een bebouwingsgraad van 27%, exclusief buitenverharding. Indien ook het perceel met nummer 0108XP0000 wordt meegerekend, daalt de bebouwingsgraad tot slechts 21%.
De ontsluiting van het project wordt voorzien via een interne circulatie rond een centrale open ruimte – de “Dries”. Deze Dries is volgens de aanvrager geen loutere functionele pleinruimte, maar vormt het hart van het project: een gedeeld, groen middelpunt dat ontmoeting mogelijk maakt en visuele ademruimte biedt. In het ontwerp zal elke vorm van doorgaand verkeer vermeden worden. Leveringen, hulpdiensten en personeel maken gebruik van een interne toegangsweg, zonder druk op de omliggende straten. Verharding wordt volgens de aanvrager zo veel mogelijk beperkt, onder meer door samen te werken met de Peerenbosch-site om de parkeerbehoefte daar op te vangen.
Op vlak van groenvoorziening en waterhuishouding is gekozen voor een duurzame, robuuste aanpak. Hemelwater wordt lokaal geïnfiltreerd via wadi’s en een duidelijke landschappelijke opbouw zorgt voor een natuurlijke overgang van private tuinen, over semi-publieke sferen, naar een publiek toegankelijke Dries en de boomgaard. Tot slot wordt volgens de aanvrager van de gelegenheid gebruik gemaakt om de historische voetwegen opnieuw in ere te herstellen. Zo krijgt het centrum van Pamel een zachte verbinding met het achterliggende landschap en het geplande Dorpsbos.
Het ontwerp is opgebouwd rond de centrale Dries, een publieke open ruimte waar zorg, ontmoeting en landschap samenkomen. De bebouwing is volgens de aanvrager bewust geconcentreerd in compacte volumes, waardoor het omliggende landschap volgens de aanvrager maximaal gevrijwaard blijft en mee deel uitmaakt van de leefomgeving. Door te werken met streekeigen typologieën zoals schuren, binnenhoven en paviljoenen, zal het geheel volgens de aanvrager visueel en morfologisch aansluiten bij het landelijke karakter van de omgeving. Bovendien versterkt het project de zachte mobiliteit en de sociale interactie in de buurt volgens de aanvrager. Oude trage wegen worden hersteld, de boomgaard vormt een natuurlijke overgang met de bestaande bebouwing, en de collectieve ruimte nodigt uit tot gebruik door bewoners én buurtbewoners. De campus zou op die manier niet enkel een zorglocatie zijn, maar wordt volgens de aanvrager een verweven en herkenbaar onderdeel van Pamel – zowel in schaal als in sfeer.
VZW Zonnelied heeft het terrein reeds verworven van de gemeente Roosdaal, onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bouwvergunning. De volledige ontwikkeling – zowel de gebouwen als de buitenaanleg – wordt gefinancierd met steun van VIPA en Vlabinvest. De gesprekken met beide overheidsinstanties zijn volgens de aanvrager inmiddels opgestart en verlopen constructief en zonder moeilijkheden.
Een multidisciplinair ontwerpteam werd intussen geselecteerd via een architectuurwedstrijd, en het winnende ontwerp werd reeds uitgewerkt in een ontwerpbundel. Het team – TM Zampone – Madam Architectuur – combineert volgens de aanvrager ervaring in zorgarchitectuur met een sterke gevoeligheid voor duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.
Het ontwerp is gestoeld op principes van circulair en low-tech bouwen: er wordt maximaal ingezet op aanpasbare ruimtes, natuurlijke materialen en robuuste technieken met een lange levensduur. De modulaire opbouw maakt het geheel volgens de aanvrager niet alleen bouwtechnisch efficiënt, maar ook financieel beheersbaar.
De bestaande campus van Zonnelied in de Kloosterstraat biedt vandaag 58 woongelegenheden, maar voldoet niet langer aan de veiligheids-, kwaliteits- en infrastructuurnormen die gelden voor moderne zorgvoorzieningen. De infrastructuur is technisch en bouwkundig uitgeput, voldoet niet aan de VIPA-normen, kreeg een negatief brandweerverslag en werd in opeenvolgende inspecties beoordeeld als sterk verouderd. De campus ligt bovendien in overstromingsgevoelig gebied, wat herbouw of renovatie ruimtelijk en functioneel onmogelijk maakt.
Adviezen
● in het kader van het overleg van 30/01/2026 werden volgende adviezen uitgebracht
Departement Omgeving – 29/01/2026: ONGUNSTIG
Aangezien de vrijgaveregeling geen planningsinstrument is, ook niet voorziet in mogelijkheden tot afwijking van de decretale bepalingen, bijvoorbeeld middels de uitwerking van een realisatieconvenant, blijft het departement aandringen om een gemeentelijk RUP op te maken om dit planprogramma te realiseren in zijn ruimtelijke samenhang met de andere elementen die juridische verankerd dienen te worden. Dit RUP kan de ‘onontkoombare maatschappelijke noodzaak’ aanbrengen om desnoods af te wijken van de richtinggevende bepalingen van het GRS.
Provincie Vlaams-Brabant – 22/01/2026: GUNSTIG
De aanvraag werd afgetoetst aan de inpassing in het lokaal woonbeleid:
De ontwikkeling van Zonnelied is een voorbeeldproject binnen het lokaal woonbeleid van
Roosdaal. En zet in op:
○ een landschappelijke benadering te hanteren
○ de open ruimte kwalitatief te benutten en valoriseren;
○ gefaseerd en zorgvuldig te ontwikkelen;
○ bij te dragen aan publieke, sociale en ecologische meerwaarde.
Het plan vormt een waardevolle ruimtelijke en maatschappelijke toevoeging aan de dorpskern van Pamel, zonder afbreuk te doen aan het landelijke en open karakter van de gemeente.
De aanvraag werd afgetoetst aan de inpassing in het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant:
Het Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant (BRVB) duidt Pamel aan als strategische dorpskern. Deze kernen kunnen verhoudingsgewijs meer bijkomende groei opvangen dan de andere dorpskernen. De aanvraag omvat ook de realisatie van een centrale publieke groenzone aan de Molenstraat. Dit sluit aan bij het streven uit het BRVB om binnen de dorpskernen de groenblauwe dooradering en de uitbouw van een kwalitatieve publieke ruimte te versterken. De aanvraag wordt beschouwd als zijnde in overeenstemming met het ruimtelijk beleid.
Watertoetsadvies:
Het project zal leiden tot de bebouwing en aanleg van verhardingen, wat resulteert in een toename van de oppervlakte die niet beschikbaar is voor water. Hierdoor krijgt water minder ruimte om natuurlijk te infiltreren en af te stromen, wat mogelijk een negatief effect kan hebben op de omgeving. Om dergelijke schadelijke effecten te voorkomen, zijn mitigerende maatregelen noodzakelijk. De gewestelijke en provinciale stedenbouwkundige verordeningen vormen de basis voor het voorkomen van deze schadelijke effecten.
Specifieke voorwaarden en/of maatregelen opgelegd door de waterbeheerder
De toekomstige omgevingsaanvraag moet voldoen aan:
○ de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSVH) inzake hemelwater (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023, Belgisch Staatsblad van 21 juni 2023);
○ de provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot de afvoer van hemelwater (PSVH), goedgekeurd door de provincieraad van Vlaams-Brabant op 26 september 2023;
○ de provinciale stedenbouwkundige verordening met betrekking tot het overwelven van grachten en onbevaarbare waterlopen (goedgekeurd bij ministerieel besluit van 19 december 2012);
○ de code van goede praktijk voor rioleringssystemen.
Agentschap Wonen-Vlaanderen: geen advies uitgebracht
Op 9 februari 2026 werd door het college van burgemeester en schepenen een voorwaardelijk gunstig standpunt uitgebracht inzake het al dan niet opstarten van een initiatief voor de gedeeltelijke vrijgave van het woonreservegebied ‘Molenstraat’ (afd. 1, stie C, nr 104A) op aanvraag van Zonnelied VZW, rekening houdende met de criteria en vereisten van artikel 5.6.11 uit het Decreet Woonreservegebieden.
Onderzoek tot milieueffectenrapportage (screening)
De generieke plan-mer-screeningsprocedure is van toepassing.
De bevoegde overheid motiveert aan de hand van de criteria, vermeld in bijlage I, die bij het decreet is gevoegd, waarom het voorgenomen plan of programma geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben. De bevoegde overheid houdt daarbij rekening met de screening en de verleende adviezen.
Plan-mer-screening: zie bijlage
Adviezen:
De volgende adviezen werden verleend (de volledige adviezen zijn terug te vinden in bijlage):
● Door het Vlaams Expertisecentrum m.e.r. (VECM) werd op 20/03/2026 advies uitgebracht:
Het ‘ontwerp van screening’ bevat een onderbouwing per discipline en een conclusie dat het voorgenomen plan geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Het VECM heeft geen opmerkingen op het onderzoek naar aanzienlijkheid van de effecten. Op basis van het ontwerp van screening, en in het bijzonder rekening houdend met de beschrijving van de kenmerken van het vrijgavebesluit, van de effecten ervan en van de gebieden die door het vrijgavebesluit worden beïnvloed, is het VECM akkoord met de conclusie uit het ontwerp van screening dat het vrijgavebesluit geen aanzienlijke milieueffecten kan hebben.
● Door het Departement Mobiliteit en Openbare werken werd op 11/03/2026 advies uitgebracht:
Binnen het huidig voorliggende dossier is inzake mobiliteit inderdaad weinig impact te verwachten, echter in een verdere uitwerking van het planproces lijkt het toch opportuun om de lokale ontsluiting van de wooneenheden naar de openbare weg duidelijker te schetsen en ook de bereikbaarheid met openbaar vervoer te vermelden.
● Door het Provinciebestuur Vlaams Brabant, Dienst Ruimtelijke Ordening werd op 17/03/2026 advies uitgebracht:
Aangezien het planningsinitiatief de wijziging beoogt van het juridisch kader inzake ruimtelijke ordening voor een klein gebied op lokaal niveau, zonder aanzienlijke milieueffecten, valt het naar het oordeel van de provinciale dienst ruimtelijke planning niet onder de plan-MER-plicht.
Een inhoudelijke beoordeling van het planningsinitiatief maakt onderwerp uit van het latere besluitvormingsproces zoals beschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
● Door het Departement Omgeving, afdeling Gebiedsontwikkeling en vergunningen Limburg en Vlaams-Brabant werd op 10/03/2026 advies uitgebracht:
Voorliggend advies vanuit het oogpunt ruimtelijke ordening onderschrijft de motivering in de opgestelde screening waarbij er van uit wordt gegaan dat de voorgestelde wijziging kan worden doorgevoerd zonder aanzienlijke milieueffecten en dus niet valt onder de plan-MER plicht.
Voorliggend advies vervangt het wettelijke advies van het Departement Omgeving over de vrijgave van het woonreservegebied niet.
● Door het Agentschap Landbouw en Zeevisserij – Vlaams-Brabant werd geen tijdig advies uitgebracht.
● Door de Vlaamse Milieumaatschappij, kern Beheer en Investeringen waterlopen werd op 19/02/2026 en 23/02/2026 geen advies uitgebracht:
De VMM – team watertoets is niet bevoegd om in het kader van de watertoets advies te geven over dit dossier.
● Door OVAM, Afdeling Bodembeheer, Dienst Databeheer werd op 9/03/2026 advies uitgebracht:
OVAM heeft volgende specifieke opmerkingen over de plan MER screening in het kader van vrijgave van het woonreservegebied ‘Molenstraat’ aangaande de bodem- en grondwaterkwaliteit:
○ Het perceel 23097 C 108 X is een risicogrond. Er werd in 2024 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd waaruit bleek dat er een verontreiniging met VOCl aanwezig is waarvoor een beschrijvend bodemonderzoek nodig is. Er werd nog geen beschrijvend bodemonderzoek bij OVAM ingediend.
○ Op een naburig terrein is een verontreiniging vastgesteld waarop een sanering in uitvoering is.
Algemene opmerkingen:
○ bij grondverzet op gronden in het projectgebied moet rekening worden gehouden met de bepalingen over het grondverzet in het VLAREBO-besluit van 14 december 2007;
○ Wanneer een bodemsanering lopende is, dient er afstemming te gebeuren met de erkend bodemsaneringsdeskundige die de bodemsanering opvolgt
○ Een grondwaterhandeling zoals het infiltreren en het onttrekken van grondwater kan een nabijgelegen bodemverontreiniging verspreiden. Daarnaast kan verontreiniging ook impact hebben op de handeling zoals bij de lozing van onttrokken grondwater dat verontreinigd is. Er werd daarom een richtlijn rond grondwaterhandelingen opgemaakt. Die biedt een praktische handleiding voor wie van plan is om een grondwaterhandeling uit te voeren. Deze handleiding is beschikbaar via deze link : https://ovam.vlaanderen.be/bemalingsvoorschriften.
○ Bij ontharding kan men een verontreiniging aanwezig onder de verharding verspreiden. Om na te gaan hoe hiermee aan de slag te gaan, werd er een handleiding voor ontharders opgesteld. Deze is beschikbaar via Bodeminformatie voor ontharders - gebruikershandleiding
○ Er dienen de nodige maatregelen worden uitgewerkt indien er bodemverontreiniging ontstaat tijdens de uitvoering van de werken.
● Door Wonen in Vlaanderen werd geen tijdig advies uitgebracht.
Beoordeling:
De vrijgave is voorzien i.f.v. de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking in de Molenstraat. De huidige site in de Kloosterstraat zal verlaten worden. De bestaande campus zal afgebroken worden, verhardingen zullen verwijderd worden,… De vrijgekomen zone zal ingericht worden als publieke parkzone met ruimte voor groen, infiltratie en recreatie.
Zoals door de aanvrager aangehaald streeft het plan naar een duurzaam ruimtegebruik, de beperking van bijkomend ruimtebeslag en het versterken van de kernen. De aanvraag betreft de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking. De bedoeling is de huidige zorgcampus te verplaatsen. Hierdoor is er geen bijkomende ruimte inname. Er wordt op die manier ruimte teruggegeven aan de natuur. De nieuwe site is gelegen nabij het dorpscentrum van Pamel.
In september 2025 werd het voorstel van vzw Zonnelied aanvaard voor de erfpacht op het provinciaal domein “Peerenbosch”, gelegen tegenover de Molenstraat. Zonnelied wenst hier een Zorg- en Landbouwhub uit te bouwen. Hiervoor wordt een geïntegreerd masterplan opgemaakt waarin de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied Molenstraat mee wordt opgenomen. Samen vormen deze sites volgens de aanvrager een samenhangend zorglandschap waarin de principes van duurzaamheid, open ruimte, landbouw en inclusieve zorg op een geïntegreerde wijze met elkaar verbonden worden. De gemeente neemt eveneens het initiatief voor de opmaak van een RUP waarbij het woonuitbreidingsgebied en de Peerenboschsite zullen betrokken worden.
Met betrekking tot eventuele milieuproblemen die relevant kunnen zijn voor het plan of programma kan o.a. verwezen worden naar het advies van OVAM, Afdeling Bodembeheer, Dienst Databeheer van 9/03/2026. Hierin wordt o.a. een opmerking opgenomen omtrent het perceel met kadastrale gegevens afd. 1, stie C, nr 108X. De aanvraag tot vrijgave heeft echter enkel betrekking op het perceel met kadastrale gegevens afd. 1, stie C, nr 104 A. In de plan-mer-screening wordt eveneens het perceel met kadastrale gegevens afd. 1, stie C, nr 108X opgenomen, terwijl dit dus officieel geen deel uitmaakt van het gevraagde vrij te geven gebied. De in dit advies opgenomen opmerkingen worden als lasten opgenomen. Daarnaast worden in de plan mer-screening ook enkele aanbevelingen opgenomen omtrent de discipline bodem. Deze worden eveneens opgenomen onder de lasten.
Door het herplaatsen van de campus naar de nieuwe site kan een overstromingsgevoelig gebied verlaten worden en teruggegeven worden aan de natuur. De nieuwe site is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied.
Zoals door de aanvrager aangegeven is het ontwerp gestoeld op principes van circulair en low-tech bouwen: er wordt maximaal ingezet op aanpasbare ruimtes, natuurlijke materialen en robuuste technieken met een lange levensduur. Verder is er uitdrukkelijke aandacht voor groenvoorziening en de waterhuishouding.
Uit de onderzochte disciplines – bodem, water, biodiversiteit, landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie, mens en veiligheid én klimaat- binnen de plan-mer-screening kan op basis van deze screening en de bovenstaande beoordeling geconcludeerd worden dat er geen aanzienlijke milieueffecten zijn. Met betrekking tot de discipline bodem worden als last enkele aandachtspunten geformuleerd.
Er is geen te verwachten cumulatieve aard van de effecten waardoor de milieueffecten toch aanzienlijk zouden zijn. Het betreft, zoals tevens bevestigt in de adviezen, een project met een beperkt omvang. Het project is niet van die aard dat er in grote schaal of ruimtelijke omvang een geografisch gebied of bevolking getroffen kan worden. Gezien uit de screening blijkt dat er geen aanzienlijk milieueffecten te verwachten zijn, wordt de waarschijnlijkheid, duur, frequentie en omkeerbaarheid van de effecten niet verder beoordeeld.
Het voorgenomen plangebied bevindt zich op ca. 11 km van de meest nabij gelegen gewestgrens met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
Gelet op de aard van het plan, de omvang van de effecten zoals hiervoor beschreven en de grote afstand tot een lands- of gewestgrens worden geen aanzienlijke grensoverschrijdende effecten verwacht
Besluit:
Rekening houdend met de screening, de adviezen en bovenstaande beoordeling, kan besloten worden dat het voorgenomen plan geen aanzienlijke milieueffecten zal hebben. Voor de vrijgave van het woonuitbreidingsgebied moet bijgevolg geen plan-MER worden gemaakt.
Beoordeling
Op basis van het Uitvoeringsbesluit inzake het Decreet Woonreservegebieden, artikel 5.6.11 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), wordt de voorliggende vraag tot vrijgave beoordeeld als volgt:
Wetgeving:
Artikel 5.6.11 - $1
De gemeenteraad kan op initiatief van het college van burgemeester en schepenen beslissen dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgegeven wordt voor wonen, en voor activiteiten en voorzieningen die aan het wonen verwant en ermee verweefbaar zijn, op maat van en inpasbaar in het woonreservegebied en de omgeving. Een gedeeltelijke vrijgave heeft betrekking op een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het woonreservegebied.
● Motivering:
De aanvraag behelst de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen. Wonen is hier bijgevolg de hoofdfunctie. Verder zullen er nevenfuncties aanwezig zijn die verbonden en sterk verweefbaar zijn aan deze woonfunctie met zorgaangelegenheid.
De toekomstige bewoners verblijven permanent op de site. Afhankelijk van hun zorgbehoefte wonen ze op de site in een woonvorm met meer of minder zelfstandigheid. In de meest zelfstandige vorm van wonen (in de “Schuur”) beschikken de bewoners in alle noodzakelijke woonruimtes om zelfstandig te kunnen wonen en wordt enkel ’s nachts permanentie voorzien. De meeste bewoners verlaten de site niet. Het betreft dus geen tijdelijke zorgsituatie of een doordeweekse schoolsituatie. Het betreft permanente bewoning. Uiteraard met specifieke zorg. Het standpunt van het departement dat het hier niet om wonen zou gaan omdat deze van vorm van wonen niet overeenstemt met de strikte planologische interpretatie van wonen, kan niet bijgetreden worden.
Het standpunt van het departement zou verder inhouden dat alle vormen van wonen, die niet voldoen aan de strikte beoordeling van wonen (zelfstandig wonen zonder hulp) zoals rusthuizen, serviceflats niet als wonen kunnen aanzien worden en eerder behoren in een zone voor openbaar nut. Bijkomend zet project net in op verwevenheid en is de zone gekozen omwille van de nabijheid van wonen en winkels zodat de toekomstige bewoners een zo “normaal” mogelijke woonervaring kunnen beleven. Dit is contradictorisch met de (verouderde) planologische interpretatie waarbij elke functie zijn eigen zone zou moeten krijgen.
Het standpunt van het Departement Omgeving omtrent de opmerking dat niet voldaan wordt aan het voorschrift van wonen wordt niet bijgetreden.
Bijgevolg kan geconcludeerd worden dat aan dit voorschrift werd voldaan.
‘Een gedeeltelijk vrijgave heeft betrekking op een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het woonreservegebied.’:
Het betreffende woonuitbreidingsgebied kreeg in het verleden reeds een gedeeltelijk invulling. Het in de aanvraag opgenomen perceel is centraal in het woonuitbreidingsgebied gelegen.
Zoals door de aanvrager werd aangegeven sluit aan de oostzijde het project aan op de bestaande bebouwing van zowel Pamelse Klei als Molenstraat. Deze bebouwing is reeds een aansnijding van het woonuitbreidingsgebied. Aan de westzijde zijn nog slechts drie kavels onbebouwd. 1 ervan ligt in een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen. De 2 andere palen aan de Molenstraat en zijn dus ontwikkelbaar. De overige percelen zijn inmiddels ingevuld met woonhuizen en tuinen.
De aanvrager is eveneens eigenaar van het perceel 0108XP0000, hetwelk wordt voorzien als groene buffer in het project en vrij zal blijven van bebouwing. Hierdoor wordt vermeden dat deze zone later afzonderlijk zou worden aangesneden.
Verder is Zonnelied geen eigenaar van de overige, niet aangesneden percelen in het woonuitbreidingsgebied. Zonnelied heeft er met zijn masterplan in voorzien dat er alsnog een kwalitatieve ontwikkeling op deze percelen kan gerealiseerd worden.
Zie ook onderstaande schets:
Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er effectief sprake is van een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar onderdeel van het woonreservegebied.
Wetgeving:
Artikel 5.6.11 - $2
Het al dan niet vrijgeven van een woonreservegebied of een deel ervan wordt beoordeeld aan de hand van:
1° de bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of
intergemeentelijk beleidsplan ruimte, of een ontwerp daarvan;
2° de bepalingen van het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruim- te Vlaanderen, of een ontwerp daarvan;
3° de principes en doelstellingen vermeld in artikel 1.1.4;
4° de waterhuishouding, in het bijzonder de vrijwaring van het waterbergend vermogen waar dit
relevant is;
5° het bindend sociaal objectief van de gemeente zoals bepaald overeenkomstig hoofdstuk 2 van titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, en de voort- gang van de realisatie ervan.
Wordt de vrijgave van een deel van een woonreservegebied overwogen, dan wordt bovendien nagegaan of die vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied. De gemeenteraad kan een woonreservegebied slechts volledig of gedeeltelijk vrijgeven als dat in overeenstemming is met het geldende gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of intergemeentelijk ruimtelijk beleidsplan.
Als de gemeenteraad een woonreservegebied gedeeltelijk vrijgeeft, dan geeft zij de redenen aan
waarom niet het volledige maar slechts het betrokken gedeelte van het woonreservegebied wordt vrijgegeven. Zij toont daarbij ook aan dat het een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar gedeelte betreft, waarvan de vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.
1° de bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of intergemeentelijk beleidsplan ruimte, of een ontwerp daarvan;
● Motivering
De gemeente Roosdaal beschikt over het ‘Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Roosdaal’ uit 2005 waarin volgende relevante bepaling werd opgenomen:
Richtinggevend deel pg 62:
Het woonuitbreidingsgebied ‘Molenstraat’ wordt opgenomen binnen de ‘gebieden die worden gevrijwaard van bebouwing in deze planperiode, tenzij de beleidsvisie op Vlaams niveau ten aanzien van de woonuitbreidingsgebieden grondig zou wijzigen’.
“We houden er daarenboven rekening mee dat binnen het huidige beleidskader eender welk woonuitbreidingsgebied slechts kan worden aangesneden als hiertoe de noodzaak werd aangetoond. Gezien dit in het kader van de bestaande beleidsopties op Vlaams niveau, waarbij men in Roosdaal enkel rekening mag houden met een gesloten bevolkingsprognose, niet het geval (is), wordt geen van de woonuitbreidingsgebieden aangesneden in de huidige planperiode. De gemeente Roosdaal wenst hierbij wel te benadrukken dat zij bij een aanpassing van deze visie op hoger niveau, deze optie zal herzien. Daarom wordt in onderstaande tekst desalniettemin aangeduid welke gebieden al dan niet, aan de hand van de onderzochte criteria, in aanmerking zouden komen voor huisvesting.”
Wat betreft het huidig beleidskader kunnen we verwijzen naar de parlementaire voorbereiding 577 voorstel van decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft.
Hierin wordt vermeld dat de omzendbrief RO 2002/03 ‘Woonbehoeftestudies en woonuitbreidingsgebieden’ die betrekking heeft op de opmaak van een gemeentelijke woonbehoeftestudie in het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan niet langer van toepassing zijn. Er worden geen decretale verplichtingen over de woonbehoefte opgelegd voor de eventuele vrijgave van een (deel van een) woonreservegebied.
Dit is een duidelijke beleidswijziging ten opzichte van de periode van de opmaak van het GRS. Dit is dus wel een wijziging van de beleidsvisie waardoor opties uit richtinggevend deel GRS relevant worden.
Concluderend kunnen we stellen dat de vrijgave weldegelijk voldoet aan de bepalingen van het GRS.
● Wat betreft de noodzaak
De aanvraag behelst de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen, dewelke de woningen op hun huidige site zullen vervangen. Er is bijgevolg geen toename van woongelegenheden op het grondgebied van Roosdaal als gevolg van dit project. Deze verplaatsing van site dringt zich volgens de aanvrager op als gevolg van onderstaande noodzaak:
Acute noodzaak voor Zonnelied:
○ slechte staat van de huidige site
○ onmogelijkheid renovatie/hernieuwbouw op de bestaande site (overstromingsgebied, beperkte uitbreidingsmogelijkheden)
○ bijkomend bevestigd door de betrokken subsidiërende overheden die reeds subsidies vrijgaven voor de aankoop van de bouwgrond (labinvest-subsidie)
○ Negatief advies van de brandweer
○ Negatief advies van de zorginspecties
Noodzaak op Vlaams en provinciaal niveau:
○ te kort aan opvangplaatsen in de zorg
○ 39,4 woongelegenheden voor mensen met een handicap /10.000 volwassenen in Halle-Vilvoorde 57,1 woongelegenheden voor mensen met een handicap /10.000 volwassenen in Vlaanderen
Volgens het Departement is geen vrijgave mogelijk op basis van onontkoombare maatschappelijk noodzaak, maar enkel op basis van een berekening om woningbehoefte aan te tonen. De maatschappelijke noodzaak lijkt ons echter onlosmakelijk verbonden te zijn met de woningbehoefte. Gezien er op de andere site van Zonnelied, omwille van de problematiek m.b.t. brandveiligheid, overstromingsgevoeligheid,… leidt tot een te kort aan woningen, is er wel degelijk een aantoonbare behoefte aan woningen. De voorliggende site kan hier een oplossing bieden. Het oproepen van de noodzaak zou volgen het Departement Omgeving eveneens een afwijking van het GRS betekenen. Echter lijkt dit geen afwijking op het GRS, maar een kans die in het GRS is ingeschreven die ingewilligd kan worden o.b.v. motivering.
● Opmaak RUP
○ Hoewel we overtuigd zijn dat de bepalingen van het GRS voldoende ruimte geven om de vrijgave van het woonreservegebied te ondersteunen, zal de gemeente initiatief nemen voor de opmaak van een RUP waarbij het woonuitbreidingsgebied en de Peerenboschsite zullen betrokken worden. Voor het woonuitbreidingsgebied zal gestreefd worden naar een planologische neutraliteit. Dit wil zeggen dat er niet meer harde functies worden voorzien dan vandaag op de bestaande site van Zonnelied langs de Kloosterstraat aanwezig zijn. Daardoor zal in totaliteit minder verhard zijn dan vandaag en zal op de huidige site meer ruimte ontstaan voor de Voetbeek. Een en ander wordt verduidelijkt aan de hand van onderstaande afbeelding.
Daarnaast beschikt de gemeente Roosdaal over een meer actuele beleidsvisie ‘Ruimtelijke toekomstvisie Roosdaal’, dewelke door de gemeenteraad werd goedgekeurd op 30 maart 2023.
De Toekomstvisie Roosdaal (2023) benoemt het gebied Molenstraat als een “halfopen binnengebied”, waar duurzame woonvormen en maatschappelijke functies verweven kunnen worden, met 9 kwaliteitsprincipes die de Molendries volgt
In onze recente beleidsvisie ‘Ruimtelijke Toekomstvisie Roosdaal’ wordt uiteengezet waar we in de toekomst met Roosdaal heen willen op Ruimtelijk vlak. Hierin wordt de zone rond de Molenstraat benoemt als “halfopen binnengebied”, waar duurzame woonvormen en maatschappelijke functies verweven kunnen worden. Hierin worden 9 kwaliteitsprincipes uiteen gezet waaraan het project over de volledige lijn voldoet:
.
Volgens het Departement Omgeving blijkt uit de opsomming van deze kwaliteitsprincipes dat hiermee een afwijking wordt beoogd van het in het geldende GRS vastgelegde ruimtelijk beleid. Volgens het Departement impliceert dat minstens een (gedeeltelijke) herziening van het GRS uit 2005, wil men deze elementen verankeren en afdwingbaar maken.
De motivering van het Departement Omgeving kan niet bijgetreden worden. De kwaliteits principes zijn ruimtelijke principes, net als uitwerking van het GRS. De gemeente werkt momenteel aan de juridische verankering van de toekomstvisie. Dit zal gebeuren aan de hand van een bouwcode en een RUP. Het RUP zal eveneens als basis het GRS hebben. Het departement kan dus niet gevolgd worden in hun stelling dat een aanpassing van het GRS nodig zou zijn. We werken het GRS net verder uit en zijn van oordeel dat het bestaande GRS voldoende ruimte laat tot aanpassing van gewijzigd beleid (zie hierboven).
2° de bepalingen van het provinciaal beleidsplan ruimte en het Beleidsplan Ruim- te Vlaanderen, of een ontwerp daarvan;
● Motivering:
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV):
Zoals door de aanvrager aangehaald streeft het plan naar een duurzaam ruimtegebruik, de beperking van bijkomend ruimtebeslag en het versterken van de kernen. De aanvraag betreft de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking. De bedoeling is de huidige zorgcampus te verplaatsen. Hierdoor is er geen bijkomende ruimte inname. Er wordt op die manier ruimte teruggegeven aan de natuur. De nieuwe site is gelegen nabij het dorpscentrum van Pamel en werkt bijgevolg kernversterkend en voldoet aan het BRV.
Provinciaal Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant (PBRV):
Zoals door de Provincie Vlaams-Brabant in hun advies van 22/01/2026 bevestigt voldoet de aanvraag aan het Provinciaal Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant.
3° de principes en doelstellingen vermeld in artikel 1.1.4;
De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
● Motivering:
○ ‘duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden’:
De aanvraag betreft de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking. De bedoeling is de huidige zorgcampus te verplaatsen. Hierdoor is er geen bijkomende ruimte inname. Er wordt op die manier ruimte teruggegeven aan de natuur.
Zoals door de aanvrager aangegeven is het ontwerp gestoeld op principes van circulair en low-tech bouwen: er wordt maximaal ingezet op aanpasbare ruimtes, natuurlijke materialen en robuuste technieken met een lange levensduur. Verder is er uitdrukkelijke aandacht voor groenvoorziening en de waterhuishouding. Het project biedt een antwoord/oplossing aan de huidige generatie (cfr. noodzaak), zonder de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen.
○ ‘de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten wordt gelijktijdig tegen elkaar afgewogen’:
Zoals de aanvrager het zelf stelt: Het project verenigt zorg, wonen, ambacht en gemeenschapsfuncties in één samenhangend geheel. De nieuwe campus fungeert als schakel tussen dorp en landschap en verzoent maatschappelijke activiteiten op een manier die de leefbaarheid van de dorpskern versterkt. Het ontwerp is opgebouwd rond de centrale Dries, een publieke open ruimte waar zorg, ontmoeting en landschap samenkomen. De bebouwing is volgens de aanvrager bewust geconcentreerd in compacte volumes, waardoor het omliggende landschap volgens de aanvrager maximaal gevrijwaard blijft en mee deel uitmaakt van de leefomgeving. Door te werken met streekeigen typologieën zoals schuren, binnenhoven en paviljoenen, zal het geheel volgens de aanvrager visueel en morfologisch aansluiten bij het landelijke karakter van de omgeving. Bovendien versterkt het project de zachte mobiliteit en de sociale interactie in de buurt volgens de aanvrager. Oude trage wegen worden hersteld, de boomgaard vormt een natuurlijke overgang met de bestaande bebouwing, en de collectieve ruimte nodigt uit tot gebruik door bewoners én buurtbewoners. De campus zou op die manier niet enkel een zorglocatie zijn, maar wordt volgens de aanvrager een verweven en herkenbaar onderdeel van Pamel – zowel in schaal als in sfeer.
○ ‘Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen’:
Het project Molendries voorziet de woningen in een schuurvolume en patiowoningen. Daarnaast wordt er een paviljoen voorzien die fungeert als een onthaal- en buurtgericht gebouw met dagbestedingsruimten, kantoren en ateliers. De gebouwen worden voorzien rond een centrale Dries, open kamer. De campus zal ook toegankelijk zijn voor de bewoners van Roosdaal via publieke ruimtes en wandelverbindingen. Gezien het de bedoeling is huidige campus in de Kloosterstraat af te breken en te ‘verplaatsen’ na deze nieuwe site kan de Voetbeek in de Kloosterstraat worden opengelegd en kan het groen-blauw netwerk herstelt worden. Zoals door de aanvrager aangegeven is het ontwerp gestoeld op principes van circulair en low-tech bouwen: er wordt maximaal ingezet op aanpasbare ruimtes, natuurlijke materialen en robuuste technieken met een lange levensduur. Verder is er uitdrukkelijke aandacht voor groenvoorziening en de waterhuishouding.
Door de aanvrager wordt eveneens verwezen naar artikel 1.1.4/1 VCRO:
“Ruimtelijke impulsprojecten zijn ruimtelijke projecten die passen binnen de doelstellingen, vermeld in artikel 1.1.4, en die het ruimtelijk rendement op een kwalitatieve manier verhogen zodat het maatschappelijk gebruik toeneemt, zoals door een efficiënter of hernieuwd ruimtegebruik van reeds ingenomen ruimte of doordat het project daar impact op heeft. Zij hebben expliciet aandacht voor functieverweving, hergebruik of tijdelijk ruimtegebruik. Ze geven een impuls aan nieuwe ruimtelijke realisaties in een projectgebied met een ruimtelijke kwaliteitsgarantie die ook een verbetering van landschappelijke kwaliteit inhoudt.”
Het project voldoet aan de bovenstaande definitie van Ruimtelijk impulsproject.
○ Tot slot kunnen we nog stellen dat dit project en de vrijgave voor de gemeente geen alleenstaand project is maar kadert in een veel ruimere visie voor de ontwikkeling van het hoofddorp Pamel. Er wordt gestreefd naar een ontwikkeling waar recreatie, wonen, handel, zorg, natuur, water en landbouw een plaats krijgen. Deze projecten uitleggen zou ons te ver brengen, maar een overzichtskaart zoals hieronder geeft een duidelijk beeld van hoe de toekomst voor Pamel er kan uitzien. De vrijgave zit hierin verweven. Volgende projecten zijn hier zichtbaar:
■ Ontwikkeling vrije tijdssite achter het gemeentehuis
■ Heraanleg Gasthuisstraat met ruimte voor waterinfiltratie en waterbuffer en de creatie van nieuwe natte natuur
■ Ontwikkeling van de Peerenboschsite. Voormalig proeftuincentrum kleinfruit dat zal omgevormd worden tot een zorg – en landbouwhub.
■ Ontwikkeling dorpsbos. Ruimte voor zachte recreatie, natuur, waterinfiltratie en landbouw.
■ Het nieuwe woonproject van Zonnelied waarvoor vrijgave aangevraagd wordt.
4° de waterhuishouding, in het bijzonder de vrijwaring van het waterbergend vermogen waar dit
relevant is;
● Motivering:
Het doel van de aanvraag is de huidige zorgcampus te verplaatsen naar de nieuwe voorliggende site uit de aanvraag.
Voor de huidige site Kloosterstraat geldt het volgende:
Het perceel is volgens de kaart met overstromingsgevoelige gebieden gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Volgens de recente kaarten met overstromingsgevoelige gebieden (2023) vallen de percelen van de aanvraag binnen het pluviaal, maar buiten fluviaal overstromingsgevoelig gebied. De site is gelegen langs de Voetbeek. Er wordt voorzien om de Voetbeek open te leggen.
Voor de nieuwe site Molenstraat geldt het volgende:
Het perceel is volgens de kaart met overstromingsgevoelige gebieden niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Volgens de recente kaarten met overstromingsgevoelige gebieden (2023) vallen de percelen van de aanvraag volledig buiten het pluviaal en fluviaal overstromingsgevoelig gebied. De site is gelegen binnen het stroomgebied van de Dender, deelbekken Middendender.
Op de huidige site zal de bestaande bebouwing en verharding van de campus verwijderd worden. Hierdoor zal een bijkomende waterbergingscapaciteit gecreëerd worden.
De nieuwe site zal, zoals door de aanvrager aangegeven, niet leiden tot een vermindering van het waterbergend vermogen van de gemeente Roosdaal. Binnen de nieuwe site wordt volgens de aanvrager slechts 3984 m² verhard op een totale oppervlakte van ruim 11.618m2 , wat neerkomt op een verhardingsgraad van minder dan 35 procent. Het ontwerp voorziet een open en groene inrichting met ruime infiltratiezones, een centrale Dries als onverhard plein en wadi’s die regenwater opvangen en lokaal laten infiltreren. De aanvraag zal voldoen aan de geldende hemelwaterverordening.
Hierbij wordt ook verwezen naar de opgemaakte plan-mer-screening waarbij gesteld wordt dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn.
5° het bindend sociaal objectief van de gemeente zoals bepaald overeenkomstig hoofdstuk 2 van titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, en de voortgang van de realisatie ervan.
● Motivering:
De aanvraag betreft de realisatie van een zorgcampus voor 58 collectieve woningen voor mensen met een beperking. De vrijgave van het woonuitbreidingsgebied Molenstraat kan daarom beschouwd worden als een maatschappelijk verantwoorde en noodzakelijke stap in de uitvoering van het bindend sociaal objectief van de gemeente Roosdaal. Zonnelied realiseert hiermee betaalbare en beschermde woningen voor een doelgroep die in het huidige woonaanbod nauwelijks kansen heeft, en doet dit in overeenstemming met de geest van de Vlaamse Codex Wonen en het Vlaamse zorg- en inclusiebeleid.
Dit is een overtuiging die gedeeld wordt door de gemeente. De realiteit is echter dat deze woningen niet mogen meegenomen worden in het gemeentelijk BSO, hoewel zij voor een gemeenschap ook een aanzienlijke ondersteuning vragen en waar de vraag kan of moet gesteld worden hoe groot de draagkracht van een gemeenschap is. Roosdaal heeft immers een specifieke en vrij grote zorgvoorzieningen op haar grondgebied in vergelijking met de grootte van de gemeenschap.
Volgens de nulmeting van Wonen in Vlaanderen (situatie op 31 december 2025) zijn er momenteel 142 sociale woningen in Roosdaal. Vlaanderen legt periodiek een Bindend Sociaal Objectief (BSO) op, een taakstelling die bepaalt hoeveel extra sociale woningen elke gemeente binnen een bepaalde periode moet realiseren. In het vorige BSO (2009–2025) werden 60 sociale huurwoningen niet gerealiseerd. Deze achterstand wordt meegenomen in het nieuwe voorlopige BSO 2026–2031 als specifieke inhaalbeweging. Daardoor komt het totaal gemeentelijk objectief voor 2026–2031 op 114 nieuwe sociale woningen, inclusief de inhaalbeweging en de vrijstellingen. Er zijn nu al 5 nieuwe woningen gepland in de Gasthuisstraat, waardoor er nog 109 moeten worden gerealiseerd.
Wetgeving:
Wordt de vrijgave van een deel van een woonreservegebied overwogen, dan wordt bovendien nagegaan of die vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied. De gemeenteraad kan een woonreservegebied slechts volledig of gedeeltelijk vrijgeven als dat in overeenstemming is met het geldende gemeentelijk ruimtelijk structuurplan of het gemeentelijk of intergemeentelijk ruimtelijk beleidsplan.
Als de gemeenteraad een woonreservegebied gedeeltelijk vrijgeeft, dan geeft zij de redenen aan waarom niet het volledige maar slechts het betrokken gedeelte van het woonreservegebied wordt vrijgegeven. Zij toont daarbij ook aan dat het een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar gedeelte betreft, waarvan de vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.
Hiervoor wordt verwezen naar punt Artikel 5.6.11 - $1 en onderstaande schets:
Wetgeving:
Artikel 5.6.11- $3
Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgeeft, bepaalt de voorwaarden voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied. Deze voorwaarden hebben minstens betrekking op de woningtypologie en -dichtheid, op de vermenging van functies en op de groenvoorzieningen en de waterhuishouding. Het vrijgavebesluit en de voorwaarden gel-den als ordening in de zin van artikel 5.1.1 van het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.
De voorwaarden, vermeld in het eerste lid, garanderen een hoog ruimtelijk rendement en een zuinig ruimtegebruik door een minimale groepering van de woningen en door gedeelde voorzieningen.
● Motivering:
De vrijgave wordt gevraagd op basis van een concreet en uitgewerkt plan dat tot stand kwam na een architectuurwedstrijd waarin ook vertegenwoordigers van de gemeente jureerden. De grond was eigendom van de gemeente en werd onder voorwaarden verkocht aan Zonnelied. In deze voorwaarden werden al maatregelen genomen om een goede ruimtelijke kwaliteit en verwevenheid te waarborgen.
De plannen werden aan de aanvraag toegevoegd en geven een volledig beeld van hoe de site zal ingericht worden. Het volstaat bijgevolg om de verwijzen naar de bijgevoegde plannen als waarborg voor voldoende ruimtelijke kwaliteit na de vrijgave. De bijgevoegde plannen moeten uitgevoerd worden.
Wetgeving:
Artikel 5.6.11-$4
Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeel- telijk vrijgeeft, kan gepaste lasten opleggen om de omgevingskwaliteit van een woonreservegebied en zijn omgeving te verhogen. Die lasten kunnen onder meer betrekking hebben op het versterken van de landschappelijke inpasbaarheid en de groenblauwe dooradering, de vrijwaring of de verwezenlijking van gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijk groen, de integrale toegankelijkheid, klimaatbestendigheid, energetische optimalisatie, een kwaliteitsvolle verweving van functies, en zuinig en duurzaam ruimtegebruik. Zij kunnen geheel of gedeeltelijk de vorm aannemen van de storting van een bedrag dat bestemd wordt voor de uitvoering van de handelingen en werken, vermeld in dit lid.
De lasten, vermeld in het eerste lid, voldoen aan de bepalingen voor lasten als vermeld in artikel 75 tot en met 77 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Lasten als vermeld in het eerste lid worden overgenomen in omgevingsver- gunningen in het woonreservegebied, of in overeenkomsten tussen de gemeente en de aanvrager van een omgevingsvergunning die voorafgaand aan de afgifte van een omgevingsvergunning worden gesloten.
● Volgende lasten worden voorzien:
Site Kloosterstraat:
○ De bestaande campus op de site in de Kloosterstraat dient afgebroken te worden binnen de 3 jaar na ingebruikname van de site Molendries.
○ De bestaande verhardingen op de site in de Kloosterstraat dienen verwijderd te worden en , waar verhardingen noodzakelijk zijn, indien mogelijk vervangen te worden door doorlaatbare oppervlakken en groenzones.
○ De vrijgekomen zone dient ingericht te worden als publieke parkzone, met ruimte voor groen, infiltratie en recreatie.
■ De Voetbeek dient opengelegd te worden.
■ Er dient een bufferbekken i.f.v. overstroming Voetbeek voorzien te worden.
■ Te voorzien in een aanplant van min. 30 bijkomende bomen.
Site Molendries:
○ Realisatie van het project zoals weergegeven op de bijhorende plannen.
Algemeen:
Het afsluiten van een realisatieconvenant tussen vzw Zonnelied en de gemeente Roosdaal waarin de wederzijdse engagementen vastgelegd zullen worden:
○ Opmaak van een RUP voor de projectsite, als voor de site Peerenbosch.
○ De aanbesteding voor ontwerper wordt goedgekeurd op zelfde gemeenteraad als het vrijgavebesluit.
Opmerking Departement Omgeving: In het RUP dient ook de site van de Kloosterstraat te worden opgenomen. Er dient ook een planologische compensatie te worden opgenomen.
De voorwaarde tot de sloop van de huidige site en de creatie van komberging werd opgelegd. Dit is ook de uitdrukkelijke wens van Zonnelied. Nieuwe bebouwing op de huidige site is door de ligging in overstromingsgevoelig gebied sowieso uitgesloten. Een planologische compensatie zal onderzocht worden, maar wordt op dit moment niet als last opgelegd omdat de eigendomsstructuur van de huidige site dit niet toelaat. De ondergrond is eigendom van de zustergemeenschap en wordt gedeeld met nog 2 andere vzw’s. Deze last kan maw juridisch gezien niet enkel door Zonnelied voldaan worden. In de praktijk wordt dit wel onderzocht en zal de ruimte sowieso vrijkomen en niet meer bebouwd kunnen worden.
De in het advies van OVAM, Afdeling Bodembeheer, Dienst Databeheer van 9/03/2026 betreffende de plan-mer-screening opgenomen opmerkingen dienen gevolgd te worden:
○ bij grondverzet op gronden in het projectgebied moet rekening worden gehouden met de bepalingen over het grondverzet in het VLAREBO-besluit van 14 december 2007;
○ Wanneer een bodemsanering lopende is, dient er afstemming te gebeuren met de erkend bodemsaneringsdeskundige die de bodemsanering opvolgt
○ Een grondwaterhandeling zoals het infiltreren en het onttrekken van grondwater kan een nabijgelegen bodemverontreiniging verspreiden. Daarnaast kan verontreiniging ook impact hebben op de handeling zoals bij de lozing van onttrokken grondwater dat verontreinigd is. Er werd daarom een richtlijn rond grondwaterhandelingen opgemaakt. Die biedt een praktische handleiding voor wie van plan is om een grondwaterhandeling uit te voeren. Deze handleiding is beschikbaar via deze link : https://ovam.vlaanderen.be/bemalingsvoorschriften.
○ Bij ontharding kan men een verontreiniging aanwezig onder de verharding verspreiden. Om na te gaan hoe hiermee aan de slag te gaan, werd er een handleiding voor ontharders opgesteld. Deze is beschikbaar via Bodeminformatie voor ontharders - gebruikershandleiding
○ Er dienen de nodige maatregelen worden uitgewerkt indien er bodemverontreiniging ontstaat tijdens de uitvoering van de werken.
De in het advies van het Departement Mobiliteit en Openbare werken van 11/03/2026 opgenomen opmerking dient gevolgd te worden:
in een verdere uitwerking van het planproces de lokale ontsluiting van de wooneenheden naar de openbare weg duidelijker te schetsen en ook de bereikbaarheid met openbaar vervoer te vermelden.
Op basis van de opgemaakte plan-mer-screening worden m.b.t. de bodem het volgende opgenomen: Tijdens de uitvoeringsfase dient de aanwezigheid van verdichtingsgevoelige zandleembodems nagekeken te worden. Volgende aanbevelingen worden geformuleerd op projectniveau:
○ Het gebruik van banden met aangepaste luchtdruk
○ Het gebruik van rijplaten, werfwegen en werfzones die maximaal geïnstalleerd worden ter hoogte van de toekomstig verharde zones
○ Eventueel diepploegen ter hoogte van groenzones
Artikel 5.6.11-$5
§5. Een gemeenteraadsbesluit dat een woonreservegebied volledig of gedeeltelijk vrijgeeft, bevat de conclusies van de op planniveau voorgeschreven milieubeoordelingen, geeft aan hoe die geïntegreerd zijn in het besluit, en geeft in voorkomend geval de monitoringsmaatregelen aan die in het kader van de uitgevoerde effectenbeoordelingen worden genomen.
● Beoordeling: zie eerder onder ‘Onderzoek tot milieueffectenrapportage (screening)’
BESLUIT:
Met éénparigheid van stemmen.
Artikel 1. - De gemeenteraad neemt kennis van de resultaten van het openbaar onderzoek gehouden van 13/5/2026 tot 13/7/2026. Er werden geen bezwaren of opmerkingen geuit. De gemeenteraad neemt tevens kennis van de gunstige adviezen van de GECORO en de provincie Vlaams-Brabant en het niet geven van advies van het departement omgeving naar aanleiding van de voorlopige vaststelling van de vrijgave van het woonreservegebied voor het perceel Molenstraat (afd. 1, stie C, nr 104A).
Artikel 2. - De gemeenteraad stelt de gedeeltelijke vrijgave van het woonreservegebied voor het perceel Molenstraat (afd. 1, stie C, nr 104A), definitief vast.
Artikel 3. - Het voorgesteld project getuigt van voldoende ruimtelijke kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied waardoor geen bijkomende ruimtelijke voorwaarden worden opgelegd. Bij de beoordeling van de aanvragen tot omgevingsvergunningen van Zonnelied voor de campus Molendries en Peerenbosch zal voldoende aandacht besteed worden aan het mobiliteitsvraagstuk. Dit mag niet ten koste gaan van de handelskern. Landbouwvoertuigen (en plaatselijk zwaar vervoer) moeten nog door de Molenstraat kunnen rijden.
Artikel 4. - Volgende lasten worden opgelegd:
Site Kloosterstraat:
● De bestaande campus op de site in de Kloosterstraat dient afgebroken te worden binnen de 3 jaar na ingebruikname van de site Molendries.
● De bestaande verhardingen op de site in de Kloosterstraat dienen verwijderd te worden en, waar verhardingen noodzakelijk zijn, indien mogelijk vervangen te worden door doorlaatbare oppervlakken en groenzones.
● De vrijgekomen zone dient ingericht te worden als publieke parkzone, met ruimte voor groen, infiltratie en recreatie.
○ De Voetbeek dient opengelegd te worden.
○ Er dient een bufferbekken i.f.v. overstroming Voetbeek voorzien te worden.
○ Te voorzien in een aanplant van min. 30 bijkomende bomen.
Site Molendries:
● Realisatie van het project zoals weergegeven op de bijhorende plannen.
Algemeen:
Het afsluiten van een realisatieconvenant tussen vzw Zonnelied en de gemeente Roosdaal waarin de wederzijdse engagementen vastgelegd zullen worden:
● Opmaak van een RUP voor de projectsite, als voor de site Peerenbosch.
● De aanbesteding voor ontwerper wordt goedgekeurd op zelfde gemeenteraad als het vrijgavebesluit.
Artikel 5. - Een afschrift van de beslissing met bijlagen worden:
● opgeladen in het DSI platform van de Vlaamse overheid;
● overgemaakt aan de aanvrager;
● overgemaakt aan de adviesinstanties.